収益物件の購入の流れ | NEW LAND株式会社　新大陸不動産

STEP1　購入できる物件を知る

一般的に、自己資金や属性（年収、勤務先、年齢など）によって、購入できる物件が変わります。 自己資金はどれくらい必要で、どの金融機関から融資を受ければいいか、などを把握します。

STEP2　物件を探す

1で把握した内容をもとに、物件を検索します。 気になる物件があれば問い合わせて、実際に見に行きましょう。 積極的に問い合わせると不動産会社とのパイプができ、市場に出る前の物件を個別に紹介してくれることもあります。

STEP3　買い付けを入れる

人気の物件はスピード勝負になるため、普段から自分の購入基準を明確にしておきましょう。 基準を満たした物件が見つかったら、すぐに買い付け（購入の申し込み）を入れます。

STEP4　融資の審査を受ける

銀行に融資の相談に行きましょう。 突然訪問しても断られてしまう可能性があるため、仲介会社や大家さんなどの知り合いから紹介してもらうとスムーズです。 繋がりがない場合は、電話でアポイントを試みましょう。 融資は1行に断られただけで諦めずに、複数の銀行に打診することが重要です。 同じ銀行でも支店によって判断が異なる場合もあります。

STEP5　売買契約を締結する

重要事項説明を受けて売主と買主で合意できたら、売買契約（所有権の移転）を結びます。 （重要事項説明とは、「そんなこと聞いてない！」というトラブルが起こらないように、書面に残して記名押印をしておくこと） 現金購入でない限り、融資の内諾があったとしても「融資特約」を付けましょう。 （融資特約とは、予定していた融資が不成立になった場合、売買契約を白紙に戻せるという内容を、売買契約書に盛り込んでおくこと） また、敷金の精算、日割り家賃の精算がされているかなど、間違いのないようにチェックしましょう

STEP6　管理会社の選定を行う

管理を委託する場合、この時点で管理会社を選定します。 管理会社を売主から引き継ぐケースもあれば、新たに探すケースもあります。 また自主管理の場合でも、入居者を募集してくれる賃貸仲介会社を探しておく必要があります。 管理会社、賃貸仲介会社次第で、不動産投資の成否が大きく変わるので、慎重に選定しましょう。

STEP7　金銭消費賃借契約を締結する

金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約、ローン契約とも言う）を結びます。 決済前に行うのが通常です。 契約後は、融資期間や金利（パーセンテージ、固定・変動）などの融資条件を変えられないため、交渉は契約前に行いましょう。 またこの時、火災保険や地震保険の加入手続きを行うケースが多くあります。

STEP8　決済・引き渡しを行う

決済とは、支払いを行い取引を完了させること、つまり、買主が売主に売買代金を支払うことです。 その後、引き渡し（物件関連の書類や鍵、付帯設備の保証書などを売主が買主に引き渡すこと）をして物件売買の取引は完了です。 この一連の流れに、1カ月程度かかるため（新築か中古か、融資を受けるか否かなどによって異なります）、余裕をもって取引を行いましょう。

不動産購入時の必要書類

その他、物件種別等により変更となる場合もございます。
お気軽にご相談ください。

不動産購入時の諸費用

仲介手数料

仲介手数料とは売却を依頼した不動産会社へ支払う媒介報酬のことで、契約成立時に支払う成功報酬です。
厳密には価格によって手数料率が変わります。200万円以下の部分は5％、200万円を超え400万円以下の部分は4％、400万円を超える部分は3％と国土交通省がその上限額を決めています。

簡単な速算式があり、成約価額が400万円を超える場合は売買価格×3％+6万円ですぐに仲介手数料の計算ができます。

赤部分の3％はすべての価格帯にかかる率として考えると、200万円までの手数料が200万円×（5％-3％）＝4万円、200万円を超え400万円までが200万円×（4％-3％）＝2万円となり、必ず6万円が3％とは別にかかってくることが分かります。算出後の合計額に別途消費税がかかります。

印紙税

売買契約時には必要な収入印紙を契約書に貼付します。下記がその売買価額ごとの必要な印税額となります。
下記の税額は2014年4月1日から2020年年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書及び建築工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減後のものとなります。

売買契約書は売主様用と買主様用で2通作成されますが、それぞれが1通ずつ分の印紙税の負担が通常です。なお、売却を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約書には印紙税はかかりません。

登記費用

不動産を購入するときには所有権を売主様から買主様に移転する「所有権移転登記」が必要ですが、その費用は買主様が負担します。

その他費用

その他、売却時には必要に応じて以下のような費用がかかる場合があります。
一般的なケースでの目安額は以下となります。

購入物件をお探しの方やご予算はいくらまでまか知りたい方、またはお目当ての物件の売り出し情報待ちの方など不動産購入全般についてのご相談はお気軽にお問合せ下さい。
ご相談は無料です。お電話またはメールにて受け付けております。メールご希望の方は以下リンク先よりお問合せ下さい。